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杨建伟:特色小镇开发千万别忽视“三张图”

2018-02-24 来源:鸿伟摩尔房地产咨询有限公司  浏览次数:2474

  近期,特色小镇在全国遍地开花,发展势头迅猛,一时间旅游小镇、科技小镇、金融小镇、文化小镇等不同主题的特色小镇纷纷涌现。全国上下、长城内外、五湖四海到处都是特色小镇的声音,中央的目标是到2020年完成1000个特色小镇,现在扯着特色小镇大旗的已经提前完成目标,但接下来,如何把特色小镇成功落地才是关键所在。

   各地创建特色小镇尚处摸索阶段,虽然各方参与建设的热情很高,但经验缺失,必定引发许多问题,主要集中在两个方面,其一,就是同质化。仅以国家首批127个特色小镇为例,其中近七成是运营模式同质化的文旅小镇。其二,是房地产化。特色小镇投资回报周期长,但是房企追求的是现金流,这种矛盾致使特色小镇泛地产化严重,有房产无产业,很容易沦为“空城”。住建部原副部长仇保兴曾表示“特色小镇房地产化最危险最糟糕”,未来的特色小镇一定要以特色产业运营为核心,这样才能走得更加长远。

          

  “有的地区生搬硬套国内外先进地区发展特色小镇的模式,有的地区则是以传统的思维通过发展工业园区、产业集聚区的方式来谋划特色小镇建设,还有些地区寄望于商贸综合体等项目的新建或重新整合包装来创建特色小镇。”杨建伟感叹,“产城智谷看的太多,经历的太多。通过特色小镇操盘经验的积累,产城智谷提出新的观点:特色小镇开发千万别忽视三张图”!

   第一张是策划图。特色小镇的开发,如果没有结合当地的实际情况,如果没有精准的定位,如果没有足够的创意,后面的规划、设计、投资、运营,都有可能是瞎折腾,忽悠人。而这种吃透与消化当地情况的能力,这种项目的定位和拿捏能力,这种市场差异化的创意能力,就是策划。国内很多规划院的画图水平非常高,效果图、鸟瞰图看了让人热血沸腾,但能落地的又有几个?

   第二张是金融图。特色小镇建设任重道远,如何运用各种金融支持手段,充分利用金融中介功能,实现特色小镇建设资金来源渠道的多样化、投资方式的多样化,非常重要。目前,有效的金融手段有这么几项,首先,需要推行融资证券化。通过融资证券化推动特色小镇的发展,并引入市场机制配置相关资源,由此获得的长期经济效益显然要比单纯的招商引资要更加明显。

   其次,鼓励多种形式金融创新,助力特色小镇发展,通过贴息、信贷、减税和PPP模式等方式来吸引社会资本,参与特色小镇的建设和投资。总之,在特色小镇建设和发展的金融需求呈现多样性趋势面前,应加强与证券、保险、投资基金等其他银行金融机构之间的联系和合作,以满足特色小镇多方面的金融需求。

           

   第三张是运营图。“产业是特色小镇的魂,小镇发展的核心不在于开发,而在于产业运营。很多开发商缺乏产业内容与运营能力,如果不转变制造业的开发模式,只能把小镇变成新一轮的房地产开发。” 浙江省中小企业协会副会长、产城智谷投资有限公司董事长杨建伟说。

   小镇运营,应该善于利用自身优势,并引进外部资源,搭建各种产业发展平台,来促进小镇的运营效率和服务水平,这就是所谓的“平台化思维”。这些平台包括开发合作平台、产业发展合作平台、立体品牌推广平台、综合投融资平台等。

 

   笔者杨建伟先生,系杭州产城智谷公司董事长,中国商业地产十大杰出操盘手、浙江省中小企业协会副会长、浙江省民营经济研究会副会长