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特色小镇成新风口如何激发“镇能量”?

2017-11-04 来源:鸿伟摩尔房地产咨询有限公司  浏览次数:2640

莞香小镇打造集莞香种植、旅游、美食于一体的特色小镇。

专业镇的发展基础,是大湾区城市推动特色小镇建设的底气,从另一个角度来看,特色小镇也是专业镇优化发展的一个选择。

去年以来,湾区内城市纷纷搭上特色小镇快车,从政府到企业层面,表现出前所未有的热情,省级到市级的示范小镇先后出炉,意在抢占小镇风口,实现新型城镇化和新型工业化。

这一波热潮中,尤以拥有专业镇的城市积极主动。日前,南都记者兵分三路,到湾区城市佛山、东莞、中山走访。这三个城市过去以镇街经济为主导发展,形成了一个个专业镇,甚至掌握部分行业话语权,不过在低端分流高端回流的双重挤压下,他们亟须实现产业转型升级,增加全球竞争力,而它们其中一个选择是特色小镇。

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特色小镇创建方兴未艾

上周末,白天的温度徘徊在10 ,但是也没有阻挡市民出门游玩的热情。在中山大涌镇红博城内,一场川剧“变脸”表演正在进行,台下则是来自多地的旅行团。

如果你觉得这是一个普通的4A景区,那你就错了。红博城是大涌镇谋求打破红木生产专业镇这一产业单一维度的“主战场”。曾经一段时间,红木价格走低冲击当地产业,这让当地政府意识到转型之重要性,他们开始探索既从单一的产业突围而出,又能带动固有产业优势做强做大的办法。

红博城就是在这样的期待中出炉。项目位于大涌镇2.5平方公里红木产业聚集区的核心地段,投资48亿元,规划用地达300亩,建设面积共80万平方米,城内设交易、会展、鉴赏、主题旅游、餐饮娱乐等功能分区。红博城内建筑风格跨越了唐、宋、明、清、民国等多个时期,红木产品店家穿插布局于这些别具风格的建筑群中,商贸和旅游由此得到融合。城内二楼的岭南文化街尤为特别。文化街呈东西走向,全长200米,街道上有仿真天幕、仿真大榕树、民国时期海报、骑楼建筑等元素,形成一道独具岭南特色的骑楼街景。

红博城的文化旅游发展思路并不限于具体的旅游看点打造,大涌镇还将商贸会展元素融入红博城的发展当中,也就是大涌镇依托近40年红木产业发展基础,大力推进红木制造向商贸会展与研发设计两端延伸。

2016年中国(中山)红博会在红博城举行,红博城也借此契机启动了“会展+文化旅游”的合作,展会13天内共吸引了60万人次游客。而2017年红博会更是创造了5天吸引50万商客、旅客的纪录。

随着红博城的崛起,大涌镇的红木产业危机不仅随着红木价格稳定而解除,更重要的是大涌镇的红木产业也随着名声远扬迎来新的需求,并助力区内红木产业逐渐转型升级。大涌镇顺利入选国家住建部第二批“中国特色小镇”名单,以及广东省首批特色小镇创建工作示范点。

成功的案例总是催人奋进。去年中山就以公开路演评选分方式评选特色小镇,最终30余个特色小镇项目参与,18个项目脱颖而出成为首批市级特色小镇。

中山是湾区特色小镇推进建设的一个缩影,佛山建设高潮也在这一年出现。2017年,佛山正式创建首批15个市级特色小镇,同时印发《佛山市推进特色小镇规划建设实施方案》,佛山争取到2020年建成30个以上市级特色小镇、8个以上省级特色小镇和5个以上国家级特色小镇,从政府到民间对特色小镇的建设出现前所未有的热情。

这一年,特色小镇的热潮也在东莞“生根发芽”。虽东莞并未以官方的形式出炉特色小镇名单,但据南都记者不完全统计,截至目前,已经公开了14个特色小镇项目,聚集在东莞中堂、道滘、黄江、大岭山、厚街、长安、万江等镇街。

专业镇创建特色小镇有产业基础

梳理佛山、东莞、中山三个城市的发展路径,不难发现,他们过去以镇街经济为主导发展,形成一个个专业镇,其中佛山32个镇街有41个专业镇(2016年),东莞33个镇街(园区)有36个专业镇,中山24个镇街有18个专业镇。

“中山这一些珠三角城市的特色小镇还是有正面案例。如中山的城市就是市、镇组成,镇的建设按照一镇一品来推,镇街的产业基础通过之前发展已经有一定积累,因此建特色小镇就有产业基础优势。每个镇产业特色明显,如我们调研中山大涌就特色明显。”广州市政协委员、民盟广东省委文委副主任谭国戬表示。去年5月到12月,他曾到广东省内的多地特色小镇进行调研,并主笔《关于保障广东省特色小镇建设健康发展的提案》,今年省两会期间由民盟提交到省政协。

特色小镇的关键是产业,如同谭国戬所言,专业镇的发展基础成为湾区城市推动特色小镇建设的底气。2017年8月29日,广东省发改委发布《关于公布特色小镇创建工作示范点名单的通知》,广东省首批特色小镇创建示范点名单正式出炉,在这36个特色小镇中,属佛山、中山数量最多,各自都有3个,东莞有2个。

诚如,本身具备产业基础的小镇更容易被官方认可。从小镇特色上看,长安智能手机小镇,以步步高(OPPO、vivo)智能手机龙头企业为基础,整合周边华为、金立、宇龙、小天才等智能手机、智能穿戴核心企业,以及劲胜精密、隆凯模具、金宝电子、光宝电子等配套企业,集聚智能终端(手机)产业高端创新资源要素,打造全球重要的智能终端(手机)产业创新基地。

另一个是莞香小镇是在大岭山镇尚正堂国家级莞香非物质文化遗产保护园的基础上,将范围扩大至大岭山的大环村,以莞香文化为主题,打造集莞香有机种植、旅游度假、特色美食等于一体的特色小镇。

通过特色小镇焕发“镇能量”

从专业镇发展持续性来看,特色小镇也成为专业镇转型的一个选择,在不少城市布局特色小镇时,凸显当地产业优势,破解后劲不足,带来新兴产业、新动能,成为宣传的口号。要知道,佛山、东莞、中山近20余年经济增长源自于专业镇的活力,如佛山专业镇对全市经济总量的贡献长期保持在80%以上,专业镇不仅是经济发展的主战场,也是城市治理的主要阵地。

但是,当前全球竞争日益激烈,产业链面临重新布局,如何站上产业链的价值高端?答案只有转型,专业镇虽然产业总量大,但是总的来说层次较低,产品附加值低,城市建设存在不少短板,如土地粗放开发等,如何转型?作为城镇化新引擎的特色小镇成为选择。

特色小镇区别于专业镇。特色小镇是指聚焦特色产业和新兴产业,集聚发展要素,融合产业、文化、旅游、生活和生态等功能,不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。按照,特色小镇的思路,是产、城、人、旅的结合,增加城市建设、生态环境、历史文化保护等内涵,对地区的产业转型升级、城市品质的提升和吸引中高端人才都有帮助。

专业镇更聚焦在经济的发展是“宜业”,而特色小镇则更多维,具有“宜业”、“宜居”、“宜文”、“宜游”特点。如果说专业镇更集中生产端,那么特色小镇则是往微笑曲线的两端延伸,且多维度发展并产生叠加效应。

问题

项目推进缓慢招商快于土地整理

特色小镇项目为城市描绘了一幅美好的蓝图。但项目实施建造过程却并不容易。就目前来看,不少特色小镇虽签署了合作协议,但是建设进展并不快。

南都记者走访东莞多个项目发现,不少项目还是以“三旧改造”的方式打造特色小镇。因而,在经历了政府谈判等严格把关后,还需要做好“旧改”这一环节。

2017年3月,由深圳星河地产与东莞黄江镇签约开发的星河互联网小镇被列入东莞市2017年重大项目之一。该项目将对黄江大冚村、田心村、旧村进行连片改造。南都记者走访该项目了解到,互联网小镇目前已经落地了营销中心,同时已经与多家深圳企业达成合作意向。

星河集团相关负责人透露,目前项目还处于和所属村村民的协商谈判阶段,要达成一致的意见,才可以动工,至少需要5年的时间才可以让项目面世,时间周期较长。

类似的情况,在佛山也有出现。“建设产业小镇项目都是连片开发、规模都比较大,那么它面临着很多土地的整理相关的问题,所以希望能够在村级产业园和产业小镇方面,关于土地整理的法规和政策需要进一步完善。”在今年1月佛山两会中,佛山政协委员、时代地产集团佛山公司总经理员周四阳提到,希望企业主导的产业小镇和政府主导的政策一致,并希望能够在村级产业园和产业小镇方面,进一步完善土地整理的法规和政策。

“现在很多有实力的房地产开发商,战略的重心在产城人融合的产业小镇建设上。产业小镇模式非常有生命力,但项目推进的速度比较慢,招商的速度远远地超过了土地整理和相关手续的办理速度。”周四阳建议,如果能够为重点产业小镇提供快速的推进流程和通道,可尽快将标杆打造出来,给市场一个示范的效应,这样的小镇必须具备有规模、有产出、有生命力几大方面特点。

此外,对比企业和政府主导的产业小镇项目,周四阳指出政府还需要进一步完善政策。首先先希望政府主导的产业园区和非政府主导、由企业主导的产业园区的政策能够一致。

警惕同质化提倡形态多样性

“项目首期建成可增加近4亿元的税收、实现总产值达40亿元,增加近万的就业岗位……”这是东莞星河互联网小镇透露的信号,也是众多特色小镇发布时强调的价值作用。

“小镇做好了,那就是一项民生工程。既有利于盘活存量土地,又能为当地居民提供可持续性的收入。”在东莞厚街镇新围、大迳社区的厚街碧桂园运动小镇项目宣传会上,相关代表介绍了特色小镇建成的利好,“另外,小镇的建成还可以改善当地的生活环境,把厚街的生态资源盘活。”

一个个利好宣传下,如火如荼的建设,难以避免出现同质化的情况。“虽然现在是特色小镇起步探索阶段,但是出现了同质化的苗头,而从以往发展经验来看,当不好苗头出现时,就应该扼制”。谭国戬表示,应警惕这样的苗头出现。

当前广东省共有20个特色小镇,进入住建部发布的全国特色小镇名单,数量仅次于浙江、江苏,与四川一同位列全国第四,还有更多小镇仍然在建设中。

广东省住房和城乡建设厅厅长张少康此前接受南都记者采访时表示,当前国内特色小镇建设确实存在同质化的趋势,不过他用“还好”来形容当前广东特色建设小镇情况,“我们20个特色小镇,分两批次入选。在第二批次申请时,我们报了15个小镇,在评选时所有小镇所在县市的负责人要到评选现场进行比拼,最后入选了14个,要求是很高的”。

“20个小镇确实有类似,但是同质化不严重。每一个都不相同也不现实,关键是能否结合实际并发展起来”。张少康坦言,“大部分都想搞生态旅游,但这不是特色小镇的出发点,我们需要突出产业”。此前他曾经到浙江的小镇进行调研并撰写文章分享,小镇以产业发展为主,注入文化元素,带动当地旅游,最终带动产业升级。“我们已经有建设指引,接下来也会组织总结经验和教训。我们的小镇建设是要体现特色”。

而这个特色按照已经去年6月份印发《关于加快特色小(城)镇建设的指导意见》是,从实际出发,发挥特色优势,体现区域差异性,提倡形态多样性,防止千镇一面。可以看到的是,政府的态度趋向于谨慎。

探索

特色小镇如何做出“特”?

专家建言以更加市场化的投资机制和运营模式发展特色小镇,以减少无效投资

特色小镇如何做出“特”?在于有专业镇的发展基础。在南都记者走访中,三个城市在产业发展上有着天然的基础,但在精准定位方面则仍需下功夫。

对特色小镇进行定位和产业把控

如简单的靠专业镇原有产业进行特色小镇延展,也会有冲突。例如,中山毗邻的沙溪镇与大涌镇就一度因为同样发展红木产业而“掐架”,横栏镇与古镇镇同样从事灯饰产业……镇区产业的重叠让中山特色小镇的精准定位尤其重要。

因此,中山方面采取的办法是,结合镇区原有产业及环境的同时,与专家、公众、产业领头者进行充分地交流研讨,评选出特色小镇并对其进行定位和产业把控,当地政府在招商引资时也注意与特色小镇定位充分结合。甚至在必要时,借力外部资源进行升级尤为重要。

例如,沙溪镇就自身服装产业的转型升级,与时代、佳兆业等开发商进行合作,其中时代地产专门为沙溪特色小镇项目引进意大利等国外设计师资源,为当地的服装产业更新换代提供帮助;三角镇就把劣势变为优势,区内原生态的优点放大,联手雅居乐开发迪茵湖度假区,内设田家舍生态农场,吸引周边广州等城市人群到来旅游,成为特色小镇经济发展及生态保护中的平衡者。

在差异定位和领域细分中构建产业

相较于中山采用的专家评审、领头者交流的方式,佛山方面用的是分类指导,划定圈层引导发展。具体而言,要以“大沥—禅城—北滘”为核心圈层,在现代服务业、高新技术产业等方面开展城际和区域合作,打造一批“科创小镇”,引领佛山乃至区域传统制造业产业转型和城市转型;以“里水—狮山—龙江”为联动圈层,建设一批“高新小镇”,形成与核心区分工合理的多层次产业群和优势互补、互利共赢的产业协作体系;以“三水北部—高明西部—顺德南部”为拓展圈层,立足生态自然环境的比较优势,吸引广佛核心区新兴产业与休闲消费业集聚,打造一批“文旅小镇”,把“绿水青山”变成“金山银山”,实现后发崛起。

佛山市委副书记、市长朱伟此前曾表示,佛山要推进各圈层特色产业集群发展与跨行政区域协同,延伸拓展产业价值链,促进产业跨界融合发展,在差异定位和领域细分中构建小镇大产业,带动区域产业结构优化升级。

特色小镇是需要“养”的

当前,广东的特色小镇仍处于探索发展阶段,精准定位方面仍在探索,要有可持续的产业支撑并不容易,这里或可用国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任徐林此前撰写的专栏来描述。

徐林撰文表示,对城镇政府而言,官员们选择产业或许会徒劳甚至犯错误,最需要做的是构建有利于产业发展的基础条件和开放包容清亲融洽的营商环境,便于投资者自主高效组合各类生产和创新要素从事产业活动。”以更加市场化的投资机制和运营模式来投资、建设、运营、管理小镇发展,以减少小镇建设中的无效投资。

特色小镇是需要“养”的,在谭国戬看来,特色小镇可能要10年的时间才能真正见效,而有基础的地区时间会短一些,但是时间是不能少的。

尽管路径仍然在探索,但是三个城市有一个共识是,避免过去“村村点火、处处冒烟”的低效开发,要求有序推进特色小镇建设,实现专业镇向特色小镇的转型升级,促进产业、旅游、社区功能融合发展,实现叠加效应。

房企纷纷布局特色小镇被质疑圈地

房企参与运营既是为城市产业升级和人才服务提供补充,也是基于业务多元化的探索

观察

在对“同质化”批评声中,以质疑房地产进入特色小镇市场为主,理由是一张图纸多用,以达到圈地的目的。房地产开发商进入“特色小镇”开发,是过去两年呈现出来的特点。如素有“制造之城”的东莞,去年也迎来“产业地产”热潮。碧桂园、万科、金地、星河控股、光大等品牌房企也纷纷转型,在东莞黄江、塘厦、松山湖等镇街布局特色小镇或产业园区。

房地产商发挥“引人”作用

在业内人士眼中,房企纷纷踏入小镇建设和产业运营领域,一方面是房企利用传统开发优势,为城市产业升级和人才服务提供补充,另一方面是基于自身业务多元化的探索,一个突出的表现就是房企积极招引产业园区运营人才。

“如果说产业园是 产城融合 ,那么特色小镇更像是 产城人 的融合。”一不具名的业内人士谈到,特色小镇是国家的发展战略,房企原就有“引人”的本领,当然要分一杯羹。特色小镇更像是一个产业综合体,融合了工业、商业、居住、生活空间于一体。

碧桂园集团副总裁兼产城融合发展中心总经理刘宁此前就对媒体表示,“过往的产业项目都建设在郊区或者比较偏远的镇街,那样的模式只适合制造、生产等。如今城市产业转型升级需要更多的研发、智造、高科技和互联网企业,为这座城市带来的不再是技术工人,而是高端人才。产业的功能需要满足这些高端人才在一定的工作半径内生活、休闲、消费和居住,甚至是医疗、教育。这一点,开发商过往的专项就可以发挥作用。”

与科创企业联手补“只会造房子”短板

一位东莞的业内人士透露,“现如今,政府对于土地的规划越来越严格,也对小镇项目持有谨慎态度。一般而言,开发商需要积累到一定的产业资源,带着资源与政府沟通,还能为其创造税收,才可能拿下项目。这也是,现在房企转型做产业地产,先与多名科创企业进行强强联合的原因,以补足 只会造房子 的短板。”

以碧桂园厚街运动小镇为例,在前期,碧桂园已经与深圳动能联盟体育达成战略合作协议,同时已经在厚街举行了多次的马拉松比赛,预热厚街的运动氛围。星河互联网小镇也与多家深圳企业达成合作意向。

碧桂园首席战略官林昭宪此前介绍特色小镇时也表示,“并不是先跟政府拿土地再设法招商。我们是先跟龙头企业、世界五百强、中国五百强企业谈合作,这些龙头企业把它的生态圈企业带进来,使整个沟通更有效率,也使它的合作伙伴运营更有效率。”

而位于惠州的潼湖小镇就按照这样的模式进行,碧桂园引入思科为龙头,共同确定以物联网作为核心产业方向,“思科科学城”和“创新小镇”的发展策略都围绕此展开。

成功案例

顺德新能源汽车小镇:

发挥传统开发商优势

为产业提供服务

去年,佛山正式创建首批15个市级特色小镇,数量居全省首位,特色小镇建设全面铺开。在政府主导的特色小镇推进的同时,企业积极参与建设的小镇项目。这类小镇覆盖:创客小镇、科技小镇和军民融合示范区。

其中就出现房地产商的身影。碧桂园去年在科技小镇方面,与合作伙伴不断扩围,在佛山签下两个小镇项目。

首先是10月底,碧桂园在顺德大良拿的两宗地块,将建设汽车新能源小镇。今年1月份,这一顺德新能源汽车小镇举办启动暨产业签约仪式,数十家企业现场签署战略合作协议。包括中国沃特玛新能源汽车产业创新联盟总部基地、海康威视车联网联合实验室、Auto Space汽车智能网联创新中心以及数十家汽车产业上下游企业等。

据介绍,顺德新能源汽车小镇总规划共3000亩,与传统产业园区、科技园区不同,新能源汽车小镇更加体现的是“产城人”融合。目前启动区规划有150米5A超甲级写字楼,100米甲级写字楼、办公、创新独栋总部和产业配套等。另外,还规划包括无人驾驶技术示范区、互联网泊车示范区、智能代步车租赁点、汽车体验馆、汽车VR体验区等。

在敲定汽车新能源小镇的不到1个月时间,碧桂园与美的集团签署协议共同打造库卡机器人小镇,以智能化工厂带动区域产业升级。

在业内人士眼中,企业参与小镇建设,尤其是房地产企业参与特色产业小镇,如何守住“产业”的底线而非以产业之名圈地,是第一关键。在这一点上,房企参与小镇建设更多的是提供建设和配套的搭建与运营,与此同时发挥传统优势,为产业服务。

“产城则不同于传统的房地产,是要通过长期持有重资产,推动园区建设方,为产业发展搭建一个产业共赢的平台,长期稳健地促进实体经济发展。”碧桂园集团副总裁兼产城融合发展中心总经理刘宁此前就对媒体如此表示,首先,土地价值不仅取决于地块的价值,更加起决定性作用的是其地上建筑物的属性。其次,是碧桂园会跟所有产业都先签好合同,根据需求度身定制厂房大楼。